Cuando alguien me pregunta en qué fijarse antes de cerrar una operación en República Dominicana, siempre menciono lo mismo antes que el precio, la zona o la rentabilidad proyectada:
¿Tiene el proyecto la resolución CONFOTUR activa y vigente?
No es un detalle técnico menor. Es la diferencia entre dos inversiones de aparentemente el mismo importe que, a lo largo de 15 años, se distancian en $70.000 o más — antes de cobrar un solo dólar de alquiler.
Qué es CONFOTUR
CONFOTUR es el nombre coloquial de la Ley 158-01, el régimen de incentivos fiscales al desarrollo turístico de la República Dominicana. Entró en vigor en 2001 con el objetivo de atraer inversión privada nacional e internacional a zonas turísticas del país.
En más de dos décadas ha funcionado: RD es hoy el primer destino turístico del Caribe con más de 10 millones de visitantes anuales. Parte de esa infraestructura — hoteles, complejos residenciales, marinas — se construyó al amparo de este régimen.
Lo que no se explica con la misma claridad es que este beneficio no solo aplica a grandes operadores hoteleros. También aplica a inversores individuales que compran una unidad dentro de un proyecto aprobado por el Ministerio de Turismo bajo esta ley.
Qué impuestos cubre exactamente
Cuando un proyecto obtiene la resolución CONFOTUR, el comprador queda exento de los siguientes impuestos durante el período de vigencia de la resolución — normalmente 15 años en zonas consolidadas y hasta 20 en polos emergentes:
1 · ITBIS — el IVA dominicano (18%)
La exención aplica sobre los materiales de construcción durante la fase de obra. Para el inversor en preventa, el promotor no repercute ese coste — lo que se refleja en el precio final de la unidad.
2 · ISAI — Impuesto de Transferencia al escriturar (3%)
El impuesto que se paga al firmar la escritura de compraventa. Para una propiedad de $350.000 USD, eso son $10.500 que no pagas.
3 · IPI — Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (1% anual)
Impuesto anual sobre el valor del patrimonio inmobiliario. Sobre $300.000 USD en 15 años, la exención supone $45.000 o más, dependiendo de la tasación.
4 · ISR sobre ingresos por alquiler
Los ingresos del alquiler durante la vigencia del CONFOTUR están exentos del impuesto sobre la renta. Para un apartamento con rendimiento bruto del 8% anual, en 15 años esto supone exención sobre ~$360.000 en ingresos acumulados.
5 · Libre repatriación de capital y rentas
El inversor extranjero puede repatriar capital e ingresos sin retenciones adicionales bajo el marco CONFOTUR.
Los números reales sobre una propiedad de $350.000 USD
| Impuesto evitado | Estimación (USD) |
|---|---|
| ISAI — transferencia en escritura | ~$10.500 |
| IPI — patrimonio (15 años) | ~$52.500 |
| ISR sobre alquiler (15 años, 8% yield) | ~$23.000+ |
| Impacto ITBIS en precio (construcción) | variable |
| Total estimado | >$70.000 |
Ese ahorro no es especulativo. Está definido por ley, sujeto a que el proyecto mantenga la resolución activa durante el período acordado. Son $70.000 de ventaja frente a un proyecto sin CONFOTUR del mismo precio — un diferencial que ninguna diferencia de ticket entre zonas comparables suele compensar.
El error que más veo: no verificar el estado real de la resolución
El error más común que veo al revisar operaciones de inversores extranjeros en RD es comprar en un proyecto que "dice" tener CONFOTUR sin verificar el estado real de la resolución. Hay tres situaciones distintas:
✓ Proyectos con CONFOTUR activo y vigente
La resolución existe, tiene número, tiene fecha de inicio y fecha de caducidad. El Ministerio de Turismo la tiene registrada. Esto es lo que buscas.
⚠ Proyectos con CONFOTUR en proceso de aprobación
El promotor lo ha solicitado pero aún no tiene resolución firme. El beneficio no está garantizado hasta que se emite. El inversor asume el riesgo de que la resolución no llegue a materializarse.
✗ Proyectos con CONFOTUR ya vencido o agotado
La resolución existe pero está vencida o en período de prórroga. El comprador no recibe los beneficios completos. Es una situación más frecuente de lo que parece en proyectos de segunda mano o en zonas muy consolidadas.
Solicita el número de resolución CONFOTUR y verifica su vigencia directamente en el Ministerio de Turismo de RD. No basta con que el promotor lo diga en el folleto ni que aparezca en el material de marketing.
CONFOTUR y capital de origen cripto: acceso completo
Un aspecto que no está suficientemente documentado: el CONFOTUR no discrimina el origen del capital. Si el proceso de compra cumple los requisitos AML/KYC de la Ley 155-17 — informe forense de trazabilidad on-chain, transferencia desde cuenta bancaria identificada, declaración de origen de fondos — el inversor con capital cripto accede exactamente a los mismos beneficios CONFOTUR que el inversor con capital fiat.
→ Guía completa del proceso AML/KYC para inversores con capital cripto en RD
Cómo incorporarlo en tu análisis de inversión
Cuatro preguntas que deberías responder antes de firmar cualquier preventa en RD:
- ¿Tiene resolución activa? Pide el número y verifica vigencia directamente en el Ministerio de Turismo.
- ¿Cuántos años quedan de cobertura? El valor del beneficio es mayor si quedan más años. Una propiedad en año 1 de CONFOTUR no es igual que en año 12.
- ¿El promotor tiene track record? ¿Ha entregado proyectos CONFOTUR anteriores sin problemas? El historial de cumplimiento importa tanto como la resolución.
- ¿Cómo afecta al ISAI en tu caso concreto? Consulta con tu gestor fiscal de origen, especialmente si tienes obligación de declarar patrimonio en España, Alemania, México u otro país.
En resumen
No todos los proyectos en RD tienen CONFOTUR activo. Y tenerlo no convierte automáticamente cualquier proyecto en una buena inversión — la calidad del promotor, la estructura contractual y la gestión del alquiler siguen siendo factores críticos.
Pero cuando el proyecto es sólido y tiene CONFOTUR vigente, la ventaja fiscal no es un bonus. Es parte estructural del retorno. El mercado en Punta Cana y Cap Cana genera rentabilidades brutas de alquiler vacacional entre el 8% y el 12% anual. Con CONFOTUR, la rentabilidad neta real de un proyecto bien seleccionado se mantiene sin erosión fiscal durante 15 años.
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