Un residente fiscal en España puede comprar un inmueble en República Dominicana sin vivir allí y sin viajar, mediante un poder notarial apostillado. Sigue tributando en España por toda su renta mundial. El convenio de doble imposición entre España y RD, en vigor desde 2014, permite a RD gravar el alquiler y la venta del inmueble, y España descuenta lo pagado allí. Si sus inmuebles en el extranjero superan 50.000 euros, debe presentar el Modelo 720.
¿Puede un español comprar en República Dominicana?
Sí, sin restricciones. En República Dominicana los extranjeros compran con los mismos derechos que los nacionales: no hace falta ser residente, ni tener visado de residencia, ni socio local. El inmueble se inscribe a tu nombre en el Registro de Títulos, con un sistema de certificado de título que da seguridad jurídica cuando el proceso se hace bien.
Para el inversor español hay además ventajas prácticas: mismo idioma, un sistema jurídico de tradición civil parecida al nuestro, vuelos directos desde España y una comunidad española ya asentada en las zonas turísticas.
Cómo se compra desde España, paso a paso
Define el objetivo y el presupuesto
Uso propio, alquiler vacacional o revalorización. El objetivo decide la zona, el tipo de inmueble y la estructura (a tu nombre o mediante sociedad).
Selecciona y verifica el inmueble
Comprueba el título y el deslinde en el Registro de Títulos, las cargas, el historial del promotor y, si se anuncia CONFOTUR, la resolución de clasificación del proyecto.
Firma la reserva y el contrato
La promesa de compraventa la revisa un abogado dominicano independiente antes de pagar nada relevante.
Otorga un poder notarial en España
Ante notario español y con apostilla de La Haya. Así tu representante firma en RD sin que tengas que viajar.
Transfiere los fondos con su origen documentado
Desde tu banco en España, con la documentación que acredite de dónde sale el dinero. Si compras sobre plano, los pagos siguen el calendario de obra.
Escritura, ITBI y registro
Se firma la escritura, se paga el ITBI del 3% (salvo exención CONFOTUR) y el Registro de Títulos emite el certificado a tu nombre.
Declara en España
A partir de entonces, el inmueble entra en tu IRPF y, si supera 50.000 euros, en tu Modelo 720.
España y República Dominicana forman parte del Convenio de La Haya de 1961 sobre la apostilla (RD desde 2009). Un poder otorgado ante notario español y apostillado es válido en RD sin legalización consular. Conviene que el poder sea específico para la operación y que el abogado dominicano revise el borrador antes de firmarlo.
Si compras sobre plano, el riesgo principal está en la obra, no en la escritura. Por eso ofrecemos un seguimiento de obra independiente con visitas e informes con fotos y vídeo para quien compra desde fuera.
Lo que se paga en República Dominicana
| Impuesto | Tipo | Cuándo |
|---|---|---|
| ITBI (transferencia) | 3% del valor | Al comprar. Exento en la primera transferencia de proyectos CONFOTUR |
| IPI (patrimonio inmobiliario) | 1% anual sobre el valor que supera el umbral exento | Cada año. Exento durante el periodo CONFOTUR |
| Impuesto sobre transferencias electrónicas | 0,20% del importe | Desde el 3 de julio de 2026, cuando el pago pasa por la banca dominicana |
| Ganancia de capital (persona física) | 10%, pago único y definitivo | Al vender, dentro de los 6 meses siguientes (Ley 30-26) |
La Ley CONFOTUR (158-01) exime durante 15 años (Ley 195-13), contados desde la terminación de la construcción y el equipamiento del proyecto. No todos los proyectos que la anuncian la tienen: hay que verificar la resolución de clasificación. Lo explicamos en la guía de CONFOTUR. Y los cambios de la reforma fiscal de 2026 están en la guía general para invertir en RD.
Lo que se declara en España
Si eres residente fiscal en España (más de 183 días al año en España, o tu centro de intereses está aquí), tributas en el IRPF por tu renta mundial. Tener un inmueble en RD no cambia tu residencia fiscal. Lo que cambia es qué declaras:
| Situación | En República Dominicana | En España (IRPF) |
|---|---|---|
| No la alquilas | IPI, si procede | Renta imputada: 1,1% sobre el 50% del valor de adquisición, en la base general |
| La alquilas | RD puede gravar el alquiler (art. 6 del convenio), salvo exención | Rendimiento del capital inmobiliario en la base general, con gastos deducibles, menos el impuesto pagado en RD |
| La vendes | 10% sobre la ganancia (persona física), salvo exención | Ganancia en la base del ahorro, del 19% al 30%, menos el impuesto pagado en RD |
| Cada año, si supera 50.000 € | — | Modelo 720 (declaración informativa) |
El convenio de doble imposición España–República Dominicana
Firmado en Madrid el 16 de noviembre de 2011, publicado en el BOE el 2 de julio de 2014 y en vigor desde el 25 de julio de 2014. Para un inmueble, lo relevante es:
- Artículo 6: las rentas de un inmueble pueden gravarse en el país donde está situado.
- Artículo 14.1: la ganancia por venderlo, también.
- Artículo 22: España elimina la doble imposición por imputación: deduce de tu IRPF el impuesto pagado en RD por esa renta, con el límite de lo que te correspondería pagar en España por ella.
En la práctica pagas, como mucho, el mayor de los dos impuestos, no la suma. Guarda siempre los justificantes del impuesto pagado en RD: sin ellos no puedes aplicar la deducción.
Ejemplo: apartamento sin alquilar
Compras por el equivalente a 180.000 euros y lo usas solo en vacaciones. Cada año declaras en España una renta imputada de 180.000 × 50% × 1,1% = 990 euros, que se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal. Si tu tipo marginal es del 37%, son unos 366 euros al año. Es un importe orientativo: depende de tu comunidad autónoma y de tu situación.
Modelo 720
Si el valor de tus inmuebles en el extranjero supera los 50.000 euros, debes presentar el Modelo 720 entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente. Es una declaración informativa: no se paga nada por presentarla. En años posteriores solo se vuelve a presentar si el valor aumenta más de 20.000 euros o si vendes. La sentencia del TJUE de enero de 2022 tumbó las multas desproporcionadas, pero la obligación sigue en pie y presentarlo tarde tiene recargos.
Los 5 errores más frecuentes del inversor español
- Olvidar el Modelo 720 el primer año.
- No declarar la renta imputada porque «la casa no da dinero».
- Dar por hecho el CONFOTUR sin ver la resolución del proyecto.
- No guardar los justificantes del impuesto pagado en RD, que son los que permiten deducirlo en España.
- Transferir sin documentar el origen de los fondos, lo que bloquea el pago en el banco o en la notaría.
Si parte de tu capital es cripto
La compra se paga en USD o DOP, así que antes hay que convertir y acreditar el origen. En España, convertir cripto a euros o dólares es una ganancia o pérdida patrimonial que va a la base del ahorro de tu IRPF. Lo explicamos en la guía para comprar con capital cripto en RD.
¿Y si quiero residir en RD?
Para comprar no hace falta. Si inviertes USD 200.000 o más, puedes solicitar la residencia por inversión sin renunciar a tu residencia en España. Ojo: tener residencia legal en RD no te convierte por sí solo en residente fiscal allí; eso depende de dónde pases la mayor parte del año y dónde tengas tu centro de intereses. Más detalle en la guía de residencia por inversión.
Preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una vivienda en República Dominicana?
Sí. En República Dominicana los extranjeros pueden comprar inmuebles con los mismos derechos que los nacionales y no hace falta ser residente ni tener visado de residencia para comprar. La propiedad se inscribe a tu nombre en el Registro de Títulos.
¿Puedo comprar sin viajar a República Dominicana?
Sí. Puedes otorgar un poder notarial ante un notario en España y apostillarlo; España y República Dominicana forman parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, así que el documento es válido en RD sin más legalizaciones. Con ese poder, tu representante firma la compraventa por ti.
¿Hay convenio de doble imposición entre España y República Dominicana?
Sí. El Convenio entre España y la República Dominicana para evitar la doble imposición se firmó en Madrid el 16 de noviembre de 2011, se publicó en el BOE el 2 de julio de 2014 y está en vigor desde el 25 de julio de 2014. Permite a RD gravar las rentas y ganancias de inmuebles situados allí, y España descuenta lo pagado en RD al calcular tu IRPF.
¿Tengo que declarar en España una casa que tengo en República Dominicana?
Sí, si eres residente fiscal en España. Tributas en el IRPF por tu renta mundial: si la alquilas declaras el alquiler, y si no la alquilas declaras una renta imputada del 1,1% sobre el 50% de su valor de adquisición. Además, si tus inmuebles en el extranjero valen más de 50.000 euros, debes presentar el Modelo 720.
¿Qué impuestos pago si alquilo mi apartamento de Punta Cana viviendo en España?
República Dominicana puede gravar ese alquiler, salvo que el inmueble esté exento por CONFOTUR. En España lo declaras en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles, y aplicas la deducción por doble imposición internacional por el impuesto pagado en RD, con el límite de lo que pagarías en España por esa renta.
¿Qué impuestos pago al vender un inmueble en República Dominicana si vivo en España?
En RD, desde la Ley 30-26 de junio de 2026, la ganancia de capital de las personas físicas por venta de inmuebles tributa al 10% como pago único y definitivo, salvo exención. En España la ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tributa del 19% al 30%, y se descuenta lo pagado en RD.
¿Tengo que presentar el Modelo 720 por un inmueble en República Dominicana?
Sí, si el valor de tus inmuebles en el extranjero supera los 50.000 euros. Se presenta entre el 1 de enero y el 31 de marzo, y en años posteriores solo hay que volver a presentarlo si el valor aumenta más de 20.000 euros o si vendes el inmueble. Tras la sentencia del TJUE de enero de 2022 cayó el régimen sancionador desproporcionado, pero la obligación de declarar sigue vigente.
Esta guía es información general, verificada a 22 de octubre de 2026. No es asesoramiento fiscal personalizado. Tu tributación depende de tu comunidad autónoma, tu patrimonio y cómo estructures la compra: revísala con tu asesor fiscal en España antes de invertir.
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